Come ottenere un mutuo: tutto quello che c'è da sapere

Per chi vuole acquistare un immobile e non ha a disposizione la liquidità necessaria, l'unica alternativa plausibile è quella di richiedere un mutuo ad un istituto bancario.

Quando parliamo di mutuo ci riferiamo ad un finanziamento concesso (da 5 a 30 anni) che comporta l'assunzione dell'obbligo da parte del debitore alla restituzione della somma che viene erogata mediante il pagamento di rate mensili, comprensive di capitale ed interessi. 

Per tutti coloro che hanno intenzione di fare un passo del genere, ecco alcune informazioni che potranno sicuramente tornare utili e che riguardano i criteri in base ai quali scegliere la Banca giusta, la documentazione da presentare, le valutazioni della Banca nel concedere o meno il finanziamento. 

Richiesta di mutuo - Cosa valutare

- importo del finanziamento richiesto (normalmente il valore massimo di concedibilità non potrà superare l'80% del minor valore tra il valore commerciale da perizia ed il prezzo effettivamente pagato in sede di acquisto)

- tasso di interesse offerto dalla banca (maggiore è l'importo richiesto maggiore sarà il tasso, minore l'importo richiesto e minore sarà il tasso applicato) 
- tasso variabile. Il tasso d’interesse previsto per questo mutuo può modificare nel tempo in base all’andamento dell’indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato.
- tasso fisso. Il tasso d’interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, come l’importo delle singole rate.
- tasso misto. Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

- durata del mutuo (da 5 a 30 anni)

- spese per la stipula del contratto (istruttoria pratica, perizia immobile, assicurazione obbligatoria incendio/scoppio, eventuale assicurazione sulla vita)

- ulteriori spese (commissione all'intermediario finanziario, spese di riscossione della rata - commissioni annuali -, compenso per il Notaio che dovrà procedere alla redazione della compravendita e dell'atto di mutuo)

Mutuo - Documentazione anagrafica e reddituale da trasmettere alla Banca 

- carta d'identità dei richiedenti e codice fiscale

- certificato contestuale (residenza e famiglia) 

- se libero professionista, ultime due dichiarazioni dei redditi

- se dipendente, ultime due dichiarazioni dei redditi e ultime buste paga

- estratti conto bancari dai quali risulta, in caso di dipendente, l'erogazione della retribuzione

- proposta d'acquisto o contratto preliminare

- atto di provenienza dell'immobile

- dichiarazione di successione se l'immobile è pervenuto per successione 

- planimetria catastale e concessione edilizia (quest'ultima per gli immobili di nuova costruzione) 

Dal canto proprio l'istituto bancario, nel valutare positivamente o meno la richiesta di mutuo, prende in considerazione i seguenti elementi:

- valore dell'immobile (sul quale verrà iscritta ipoteca volontaria di 1° grado)

- capacità economica del cliente, ossia rapporto reddito/rata mutuo affinchè sia sostenibile nel tempo

Una volta trasmessa Banca tutta la documentazione richiesta, l'Istituto apre il fascicolo relativo. Valutata l'attendibilità dei documenti e la fattibilità dell'operazione, autorizza la perizia dell'immobile. 

La perizia è uno dei momenti fondamentali, soprattutto per il debitore. Come già sopra evidenziato il valore massimo di concedibilità, di norma, non supera l'80% del minor valore tra il valore commerciale da perizia ed il prezzo effettivamente pagato in sede di acquisto.

Se all'esito della perizia non sorgono ulteriori complicazioni (potrebbe esserci la necessità di modificare la planimetria nel caso in cui quest'ultima non risulti conforme allo stato attuale dei luoghi), sarà possibile cominciare ad organizzare data e luogo di stipula degli atti (compravendita e mutuo) davanti ad un notaio. 

Stipulato l'atto ed erogato effettivamente il finanziamento da parte della Banca, dal mese successivo, secondo quanto previsto dal piano di ammortamento (è il piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate, quota capitale e quota interessi, da pagare e relative scadenze) partirà la necessità di effettuare il pagamento della rata mensile. 

Al giorno d'oggi a favore del debitore è prevista la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo per 12 mesi al verificarsi di determinate ragioni (perdita dell’impiego o riduzione dell’orario di lavoro in seguito a gravi problemi di salute) e di non vedere risolto il contratto di mutuo al ritardo nel pagamento di qualche rata.

Oltre un certo numero di rate sarà però facoltà dell'istituto, oltre che applicare gli interessi di mora, poter dichiarare risolto il contratto e quindi procedere alla vendita forzosa dell'immobile.