Motus, il professionista risponde

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Il recupero dei crediti verso i condomini morosi

A cura dell'avvocato Orazio Arena

La Riforma del Condominio (entrata in vigore il 18 Giugno 2013) ha ampliato i poteri dell’amministrazione condominiale, che acquisisce maggiore autonomia per agire nei confronti di coloro che non corrispondono le spese dovute. Nello specifico, l’art. 1129 del codice civile impone all’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, senza bisogno di essere autorizzato dall’assemblea condominiale. In virtù dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, nei confronti del condomino moroso, alla sola condizione che l'assemblea abbia approvato i bilanci e il relativo stato di ripartizione, ossia la distinzione delle spese in "capitoli" e la loro suddivisione fra i singoli condomini. Il verbale assembleare che approva lo stato di ripartizione dei contributi, pur non avendo di per sé valore di titolo esecutivo, ha una qualità probatoria privilegiata che vincola il giudice dell'ingiunzione alla concessione della clausola di immediata esecutività, se richiesta. Prima di procedere al deposito di un ricorso per ingiunzione di pagamento, prassi vuole che sia inviato al condomino moroso un sollecito di pagamento direttamente dall’amministratore, oppure dall’avvocato investito della pratica di recupero crediti. Si tratta, come detto, di una prassi che non è obbligatorio seguire. Ciò vuol dire che l’amministratore potrebbe provvedere a richiedere, per il tramite del legale, direttamente il decreto ingiuntivo, senza formale messa in mora. Tanto si desume leggendo l’art. 1219, secondo comma n. 3, del codice civile, a mente del quale la costituzione in mora non serve quando il termine di pagamento (solitamente il preventivo approvato indica la scadenza delle singole rate, così come il consuntivo il termine di pagamento dei conguagli) è scaduto e l’adempimento deve essere effettuato presso il domicilio del creditore (nel caso di condominio coincidente con lo studio dell'amministratore). Rispetto alla fase stragiudiziale di recupero del credito è bene precisare due aspetti su questioni ricorrenti: a) il costo del sollecito di pagamento inviato dall’amministratore, salvo adempimento spontaneo da parte del condomino, non può essergli addebitato con decisione assembleare che lo veda contrario; b) le competenze richieste dall’avvocato per la prestazione della propria opera, in mancanza di provvedimento giudiziale di condanna, gravano sul condominio (il cliente dell’avvocato) sulla base dei millesimi di proprietà escluso il condomino moroso (in questo caso controparte del condominio). Contro il decreto ingiuntivo, ricorda l’art. 645 del codice di procedura civile, è possibile proporre opposizione entro quaranta giorni dalla data di notificazione. L’opposizione non sospende la provvisoria esecutività, ove sia stata concessa, ma chiaramente con la stessa è possibile richiederla. Il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo condominiale non deve essere confuso con uno strumento di contestazione della delibera. Al riguardo la giurisprudenza è chiarissima: mentre il giudizio di opposizione serve a verificare l’esistenza e l’efficacia della delibera su cui si fonda, ma non ha nulla a che vedere con la valutazione della validità del deliberato, chi invece ritiene una delibera viziata la deve impugnare nei modi e nei tempi previsti dall’art. 1137 c.c. (eventualmente anche con una domanda riconvenzionale nell’ambito del procedimento di opposizione al decreto, ove ne ricorrano i presupposti). In buona sostanza, nel giudizio di opposizione il condomino può contestare il credito affermando che la delibera sul quale si fonda è stata sostituita da un’altra, che il pagamento era già avvenuto, ma non che la delibera è viziata perché non è stato convocato, per errori nella procedura di convocazione, ecc. Durante l’evolversi dell’iter giudiziario per il recupero dei crediti nei confronti del condomino moroso, è previsto che le spese mancanti debbano essere pagate dagli altri condomini: il fatto che chi è in regola debba accollarsi le quote del moroso, è considerato dai più come una grande ingiustizia. In condominio, il problema di base è che gli effetti del debito accumulato da alcuni condomini (ad esempio la sospensione dell’erogazione di un servizio) ricadono su tutti. Fa eccezione il caso in cui i contratti di fornitura siano singoli. Ma come calcolare tali spese? Queste saranno ripartite tra tutti in percentuale ai millesimi – quelli relativi al tipo di spesa affrontata – ricalcolati con l’esclusione del moroso stesso. Si specifica che, a seguito della recente riforma del condominio, l’amministratore si trova nella condizione di dover trasmettere ai creditori insoddisfatti i nominativi e le quote di debito dei morosi. Per quale motivo? In modo tale che possano agire esclusivamente contro chi non ha pagato e, solo se il tentativo fallisce, verso l’intero condominio.

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