Motus, il professionista risponde

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Riparto delle spese condominiali tra locatore e conduttore

a cura dell'Avv. Claudio Nicosia

La problematica relativa alla ripartizione delle spese tra proprietario / locatore e conduttore / inquilino ha spesso sollevato controversie e dubbi. Riteniamo opportuno, al fine di tentare di fare chiarezza, esporre quanto segue:
1) Normativa.
La disciplina della "vessata questio" trova fondamento nell'art  1546 codice civile e nella legge 27/7/1978 n. 312:
 - Art 1546 c.c.: " Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583] (1), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (2).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (3) sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Alla luce del dettato normativo " in primis" si deve individuare la tipologia di intervento da eseguire. In linea di massima gli interventi di carattere straordinario sono a carico del proprietario / locatore mentre gli interventi di piccola manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore / inquilino.
- Art 9 legge 27/7/1978 n. 312: " sono interamente a carico del conduttore ( inquilino), salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per la portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore".
 D regola, salvo patto contrario tra proprietario e conduttore, quest'ultimo è obbligato a corrispondere  all'amministratore del condominio le spese relative alla gestione delle parti comuni, definite altresì come costi ordinari, mentre il proprietario dell'immobile deve partecipare a tutte quelle spese relative a parti comuni di natura straordinaria come ad esempio i lavori della facciata condominiale o di rifacimento di impianti. Il legislatore ha, tuttavia, previsto che le parti possano in sede di redazione e stipula del contratto di locazione disciplinare in maniera diversa i criteri di ripartizione delle spese condominiali. 

CORTILE

Pertinenza

Installazione completa di recinzioni e cancelli o sostituzione degli elementi già esistenti

P

Riparazione e verniciatura di cancelli o recinzioni

P

Installazione, sostituzione o riparazione di sistemi di apertura automatizzata

P

Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di apertura automatizzata

I

Pavimentazione di cortili e marciapiedi

P

Realizzazione o rifacimento di segnaletica per delimitare i posti auto

P

Acquisto e messa a dimora del verde (alberi, siepi e prati) o sua sostituzione

P

Acquisto e riparazione delle attrezzature per il giardino

P

Attività ordinaria di giardinaggio

I

Installazione, sostituzione e riparazione dell'impianto di irrigazione

P

Installazione, sostituzione e riparazione di panchine, giochi e attrezzature di intrattenimento

P

Installazione dell'impianto di illuminazione

P

Ordinaria manutenzione dell'impianto di illuminazione e sostituzione lampadine

I

Consumi di energia elettrica

I

Pulizia cortili, aree verdi e sgombero neve, compreso l'acquisto dei materiali necessari

I

CANTINE, SOLAI E ULTERIORI SPAZI DI DISIMPEGNO

Pertinenza

Installazione o riadattamento dell'impianto elettrico

P

Sostituzione lampadine e manutenzione ordinaria delle parti elettriche

I

Installazione, riadattamento e manutenzione dell'impianto idrico

P

Disinfestazione e derattizzazione

I

Consumi idrici e di energia elettrica

I

Tinteggiatura di muri e soffitti

P

Pulizia ordinaria, compreso l'acquisto dei materiali necessari

I

SCALE, MURI E ZONE COMUNI

Pertinenza

Ricostruzione di scale, gradini e pavimentazione dei pianerottoli

P

Tinteggiatura e verniciatura di pareti e infissi dell'area scale

P

Opere murarie atte al rinforzamento dell'edificio

P

Fornitura e riparazione del tetto

P

Installazione e sostituzione dell'impianto elettrico e delle sue parti

P

Acquisto di zerbini

I

Acquisto e installazione delle caselle postali

P

Installazione e riparazione di dispositivi di chiusura e chiavi

P

Installazione, sostituzione e costi di collaudo dell'impianto antincendio

P

Fornitura estintori

P

Ricarica estintori

I

Installazione, riparazione e sostituzione di accessori di illuminazione (ad esempio, lampadari e plafoniere)

P

Sostituzione lampadine

I

Consumi elettricità

I

AMMINISTRAZIONE

Pertinenza

Depositi cauzionali per i servizi condivisi

P

Assicurazione dello stabile

P

Spese amministrative e postali

P

Documenti e altro materiale richiesto dal conduttore

I

Spese per assemblee richieste dagli inquilini

I

Compenso dell'amministratore

P

Tassa per occupazione di suolo pubblico per passi carrabili

P

Tassa per occupazione di suolo pubblico per lavori di condominio

I

ASCENSORE

Pertinenza

Installazione, sostituzione e riparazione cabina, motore, funi, parti meccaniche ed elettriche

P

Consumi elettrici

I

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (pulsanti, dispositivi di chiusura, piccole parti elettriche o meccaniche)

I

Ispezioni e collaudi regolari

P

Eventuale messa a norma e rinnovo licenza di esercizio

P

AUTOCLAVE

Pertinenza

Installazione o sostituzione completa dell'impianto

P

Sostituzione di componenti primarie (ad esempio pompa, serbatoio o elemento rotante)

P

Consumi elettrici per forza motrice

I

Imposte e collaudo iniziale e periodico dell'impianto

P

Ricarico pressione del serbatoio

I

Consumi idrici

I

Pulizia e depurazione ordinaria

I

FOGNE E SCARICHI

Pertinenza

Allacciamento alla rete comunale

P

Rifacimento e riparazione della rete fognante (comprese fosse biologiche e pozzi neri), delle colonne montanti e della rete di raccolta

P

Pulizia, spurgo e disotturazione dei pozzetti, delle fosse biologiche e dei pozzi neri

I

Riparazione e sostituzione di elementi primari dell'impianto

P

Riparazione e pulizia ordinaria dei sifoni

I

IMPIANTO TELEVISIVO COMUNE

Pertinenza

Installazione, riparazione e sostituzione dell'impianto centralizzato

P

Aggiunta di singoli apparecchi di ricezione

I

Sostituzione cavi, prese e accessori correlati

P

PARETI STRUTTURA

Pertinenza

Restauro e riparazione delle pareti esterne

P

Tinteggiatura di muri, basamenti, balconi e rifacimento dell'intonaco

P

PORTIERATO

Pertinenza

Indennità particolari previsti dal Contratto Nazionale o accordi specifici richiesti dagli inquilini

I

Divise da lavoro

90% I
10% P

Trattamento economico (salario, ferie, indennità)

90% I
10% P

Indennità sostitutiva prevista dal Contratto Nazionale

90% I
10% P

Manutenzione della guardiola

P

PULIZIA

Pertinenza

Fornitura di attrezzature e macchinari

P

Compenso per l'addetto alla raccolta e contributi previdenziali e assicurativi

I

Acquisto di materiali di base (ad esempio, sacchetti per la pre-raccolta)

I

Eventuale derattizzazione o disinfestazione dei locali di raccolta

I

Tassa rifiuti urbani o tariffa sostitutiva

I

RISCALDAMENTO, ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO E ACQUA DOLCE

Pertinenza

Installazione, sostituzione e adeguamento degli impianti

P

Sostituzione e riparazione di parti primarie (ad esempio caldaia, bruciatore, canna fumaria e cisterne) e apparecchiature

P

Installazione, sostituzione e collaudo (anche periodico) dell'impianto antincendio

P

Ricarica estintori

I

Lettura dei contatori

I

Consumi, costi di fornitura e acquisto di combustibile

I

Pulizia annuale ordinaria

I

Manutenzione dei depuratori d'acqua

I

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell'impianto autonomo

I

Installazione e riparazione dei componenti dell'impianto di trattamento delle acque potabili

P

Fornitura di sali, resine e altri materiali necessari all'uso

I

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Nonostante i criteri di legge, sovente è intervenuta la giurisprudenza della Cassazione per dirimere i conflitti insorti nell'ipotesi di vuoto normativo. Ad esempio molti erano stati in passato i contrasti giurisprudenziali in merito alle spese relative al compenso dell'amministratore del condominio ovvero se si dovevano porre a carico del locatore o del conduttore. La Suprema Corte di Cassazione con Sentenza n. 2597/1984 del 20/04/1984 statuì che il compenso dell'amministratore, doveva essere posto a carico del proprietario locatore, atteso che il proprietario è il diretto interessato all’attività di amministrazione e, del resto, è questi l’effettivo mandante dell’amministratore (colui, cioè, che vota in assemblea per la sua nomina e, quindi, gli conferisce formalmente l’incarico). Ciò ovviamente, salvo, che in seno al contratto di locazione si stato pattuito diversamente.
Infine rileviamo che l'amministratore può agire legalmente nei confronti del solo proprietario e non anche del conduttore per la riscossione degli oneri condominiali. Con la conseguenza che ove il conduttore non dovesse spontaneamente corrispondere gli oneri condominiali all'amministratore, il proprietario sarà costretto a pagare al condominio, salvo agire legalmente nei confronti del conduttore per il recupero di quanto dallo stesso pagato. 
Di seguito si riporta una tabella esemplificativa dei criteri di riparto delle spese tra proprietario indicato con la lettera "P" e inquilino indicato con la lettera "I" relativa alle parti comuni condominiali.

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