Affitto in nero: conseguenze civili e fiscali

Quando parliamo di affitto in nero ci riferiamo ad un contratto di locazione che non è stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate (come previsto dalla legge), che è stato stipulato solo verbalmente dalle parti (locatore e conduttore) o che viene registrato ma indicando un canone più basso rispetto a quello che viene effettivamente versato dall'inquilino.

Affitto in nero - Conseguenze dal punto di vista civile

Secondo il codice civile la mancata registrazione del contratto di locazione comporta la sua nullità. Ragione per la quale questo contratto non potrà essere fatto valere davanti ad un giudice nel momento in cui una delle due parti dovesse venir meno agli accordi presi. 

Nel momento in cui l'omessa registrazione del contratto non dipende dalla volontà di entrambe le parti, ma dal locatore, ad essere pregiudicati saranno solamente i suoi diritti. 

Poichè è il locatore a dover effettuare la registrazione, nel momento in cui successivamente ci si dovesse rendere conto che non l'ha effettuata la nullità del contratto varrà solamente nei suoi confronti ed il conduttore potrà far valere i suoi diritti in tribunale. 

In questo modo l'inquilino non sarà tenuto a rispettare il termine di scadenza previsto nel contratto per rilasciare l'appartamento, e non dovrà dare nemmeno preavviso. Non è nemmeno tenuto a pagare il canone di locazione e se il locatore dovesse tentare di sfrattarlo potrebbe non farlo, anche se la legge prevede comunque di attuare l'istituto dell'occupazione senza titolo (più lunga rispetto allo sfratto come durata del procedimento). 

Oggi è comunque prevista la possibilità di effettuare la registrazione tardiva del contratto di locazione, anche oltre il termine dei 60 giorni. In questo caso la registrazione avrà valore retroattivo e partirà dalla data di inizio del contratto per come dichiarato all’Agenzia delle Entrate. Il contratto sarà quindi valido sin dall'inizio: quindi, per esempio, se l'inquilino non paga il canone, il locatore lo potrà sfrattare con un procedimento abbreviato.

Affitto in nero - Conseguenze dal punto di vista fiscale

Dal punto di vista fiscale invece la mancata registrazione del contratto costituisce un'evasione a causa del mancato pagamento dell'imposta di registro (che si paga quando il contratto viene registrato) e dal mancato pagamento dell'IRPEF che il locatore sconta sui canoni mensili. Poichè l'imposta di registro va pagata al 50% dal locatore ed al 50% dal conduttore, l'Agenzia delle Entrate potrà rivalersi nei confronti di entrambi i soggetti.

Bisognerà quindi pagare dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro) e dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Per l’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione ricevuti è responsabile solo il locatore che potrà subire un accertamento fino a cinque anni dopo da quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi.

In caso di registrazione tardiva del contratto di locazione le parti pagheranno invece sanzioni ridotte per l'evasione fiscale, grazie al ravvedimento operoso. Le sanzioni aumenteranno all'aumentare del tempo trascorso.