Come affittare un locale commerciale

Tutto quello che si deve sapere se da proprietari si sta affittando un locale per fare svolgere una attività commerciale o se si vuole prenderlo in affitto per lo stesso motivo

Coloro che hanno a disposizione un immobile da affittare o vogliono iniziare una attività imprenditoriale per prima cosa devono occuparsi proprio dell'affitto del locale.

La legge impone adempimenti a carico del locatore ed a carico dell'affittuario ed impone che all'interno del contratto, per poterlo considerare valido, debbano necessariamente esserci delle specifiche indicazioni.

Contratto d'affitto commerciale - Elementi essenziali 

- oggetto del contratto: devono essere indicate esplicitamente le finalità di utilizzo commerciale, la superficie, gli eventuali beni presenti all'interno, la data di consegna, il rispetto delle norme urbanistiche;
- durata del contratto: sei anni più sei, alla prima scadenza verrà automaticamente rinnovato per altri sei anni salvo disdetta che deve pervenire sei mesi prima della scadenza con lettera raccomandata (fino a nove anni se la struttura ospita alberghi, b&b o attività teatrali)
- importo del canone di locazione
- destinazione locali oggetto del contratto: impegno da parte del conduttore a non destinare l'immobile ad usi diversi da quelli stabiliti se non dietro esplicito consenso scritto da parte del locatore
- riparazioni ed interventi di ordinaria manutenzione: sono onere del conduttore, al locatore spettano quelli di straordinaria amministrazione
- sublocazione dei locali: è cosnentita purchè il conduttore ne dia espressa notizia al conduttore con lettera raccomandata
- divieto di migliorie senza il consenso del locatore: eventuali interventi devono essere comunicati al locatore con lettera raccomandata e potranno essere effettuati con il suo espresso consenso (mediante lettera raccomandata entro 30 giorni dalla richiesta)
- deposito cauzionale: pari al canone dovuto per un trimestre
- esonero responsabilità e diritto di accesso ai locali: la conduttrice dichiara di accettare i locali nello stato in cui si trovano
- spese di registrazione del contratto: suddivise tra le parti
- modifiche al contratto: devono tutte essere effettuate in forma scritta
- indicazione de foro competente

Contratto d'affitto commerciale - Cosa fare

All'interno del contratto deve essere specificata la destinazione d'uso, ossia l'utilizzo che se ne farà dell'immobile. Il proprietario potrà prendere informazioni sull'affittuario e sulla sua solvibilità attraverso agenzie specializzate.

Il locatario invece prima di stipulare il contratto e firmarlo dovrà previamente verificare se gli spazi sono adatti ad una attività commerciale, se i servizi sono tutti presenti (bagni, accessibilità, assenza di barriere architettoniche). 

Se l'immobile è già conforme a tutte le norme che riguardano le attività commerciali, occorre semplicemente effettuare l'inventario dei beni. Va specificato il numero di vani, le caratteristiche, la visura catastale, lo stato nel quale si trova l'immobile al momento della consegna. L'affittuario deve effettuare il versamento di una cauzione (garanzia in caso di mancato pagamento dell'affitto o danni strutturali durante il periodo di locazione).

Il contratto ordinario d'affitto per attività commerciali ha durata di sei anni e può essere rinnovato tacitamente mantenendo intatte tutte le sue caratteristiche. Per alcune attività commerciali come alberghi, teatri o b&b la durata del contratto può essere anche di 9 anni. 

Il locatore può decidere di non effettuare il rinnovo del contratto solo se c'è una motivazione concreta, per esempio vuole aprire per sè una atttività commerciale o vuole farlo per la sua famiglia. Occorre però una lettera di preavviso di almeno 12 mesi. Se nell'anno successivo non dimostra di aver aperto una attività l'accordo potrà essere ripristinato.

Come se non bastasse, per evitare che il proprietario dell'immobile possa sfruttare a suo vantaggio quanto già fatto dall'inquilino, nel caso in cui decide di recedere anticipatamente dal contratto, gli deve corrispondere 19-21 mensilità. La somma è doppia se la nuova attività è simile a quella del precedente imprenditore.

Entrambi possono provvedere a rescindere anticipatamente il contratto (12 mesi di preavviso in condizioni normali, 6 mesi per gravi motivi, ossia tutte quelle cause che non dipendono dalla volontà dell'imprenditore). In caso di rescissione del proprietario quest'ultimo dovrà all'inquilino 18 mensilità come indennità di avviamento attività. Se a disdire è l'inquilino dovrà continuare a pagare l'affitto fino alla fine della locazione e restituire l'immobile come lo ha ricevuto.

Nel caso di morte il contratto viene trasferito ai successori che hanno il diritto di proseguire l’attività. Lo stesso vale nel caso di separazioni o divorzi. E’ possibile effettuare la sublocazione, in questo caso è necessario un avviso di almeno sei mesi e mezzo tramite raccomandata. Se il sublocatario non corrisponde l’affitto, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull’affittuario originario e pretendere gli arretrati.

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Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, tra questi c’è l’Iva se l’accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all’1% del canone d’affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€. Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all’affittuario spetteranno le utenze come acqua, gas e luce.

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